Il mutuo è un contratto di finanziamento stipulato tra due parti: il mutuante, colui che eroga la somma di denaro richiesta, e il mutuatario, colui che riceve la somma di denaro richiesta e che si impegna a restituire a rate nei termini specificati dal contratto. Generalmente, quando si parla di mutui, si fa riferimento a mutui ipotecari. Si tratta di solito di finanziamenti a lungo termine, dai 15 agli oltre 30 anni, che coinvolgono importi considerevoli. Essi sono richiesti specificatamente per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, che serve come garanzia stessa del prestito. Dunque, se il mutuatario non restituisce il denaro prestato, il mutuante ha diritto di prendere possesso dell’immobile a garanzia attraverso l’ipoteca.
Il mutuo è l’alternativa di prestito più popolare tra gli italiani. Secondo i dati rilevati dalla Federazione Autonoma Bancari Italiani, al 2023, sul totale delle famiglie italiane, quelle indebitate con un mutuo sono il 7,3%.
Si tratta di un dato rilevante, considerando che, tra i nuclei che hanno ottenuto un prestito, il 51% ha optato per un mutuo anziché altre forme di prestito sul mercato.
Sebbene il mutuo rimanga l’alternativa di prestito preferita, le richieste hanno recentemente evidenziato una tendenza negativa. Stando alle rilevazioni di CRIF, nel primo semestre del 2023, si è registrata una diminuzione del 29,9% rispetto all’anno precedente. Questi dati riflettono uno scenario economico-politica incerto a livello mondiale che ha un impatto diretto sugli indici di riferimento EURIBOR e, quindi, sui tassi di interesse che contribuiscono al costo finale dei mutui – e dei prestiti in generale.
Ai fini di approfondire la comprensione delle condizioni in cui si trova attualmente il mercato dei mutui – in particolare, dei mutui prima casa – e dei risvolti che la pandemia ha portato nelle preferenze di prestito degli italiani, abbiamo deciso di interrogare un esperto con competenze rilevanti nel settore. Tomas Lanaro, direttore di filiale presso Intesa Sanpaolo con un’esperienza di oltre 25 anni nel settore bancario, ha, dunque, arricchito l’analisi sulla situazione dei mutui, offrendo preziosi chiarimenti e intuizioni pratiche.
Mutui, prestiti personali o finanziamenti?
Negli ultimi anni, i prestiti personali e i finanziamenti hanno molti aspetti che li rendono, nella maggior parte dei casi, più convenienti rispetto ai mutui. Ad esempio, grazie a casistiche nelle quali vengono applicati interessi particolarmente bassi e a tempi di consegna pressoché immediati. Tuttavia, quando vi è la necessità di ottenere somme che superano i 50.000€, la scelta dei richiedenti ricade sui mutui.
Infatti, in questi casi, i tassi di interesse applicati sui prestiti personali e sui finanziamenti raggiungono cifre difficilmente convenienti, che solitamente superano l’8%. Al contrario, quelli applicati sui mutui – siano essi variabili o fissi – mantengono nel 2023 tassi competitivi, compresi tra il 3,8% e il 4,5%.
Un vantaggio non irrilevante da considerare è la possibilità di detrazione al 19% degli interessi applicati sui mutui, che non è prevista per i prestiti personali e i finanziamenti.
In ogni caso, per importi superiori ai 50.000€ la capacità di reddito richiesta è elevata. Per questo motivo, gli istituti di credito non concedono facilmente la concessione di tali somme, soprattutto nel caso di prestiti personali e finanziamenti. Vi è, quindi, l’esigenza di presentare all’istituto di credito entrate sotto forma di due stipendi importanti, per dimostrare di essere in grado di poter rientrare un prestito dalle rate onerose, a causa dei tempi relativamente brevi (di solito, circa un decennio).
L’accesso al credito, in genarale, è restrittivo.
Diverso è il discorso per i mutui, che per natura prevedono somme importanti e che, attraverso l'ipoteca e lunghi periodi di elaborazione, garantiscono agli istituti le sicurezze di cui hanno bisogno per erogare il denaro.
Under 36 e la necessità di mutui prima casa
Recentemente, a scegliere un mutuo sono giovani coppie aventi tra i 27 e i 35 anni, spinte dall’urgenza di trovare l'indipendenza abitativa.
Per questo motivo, a prescindere da quale sia l’andamento dei tassi, chi decide di accendere un mutuo negli ultimi anni ha la necessità di ottenere il denaro per poter vivere in quella che a tutti gli effetti è la prima casa. Questa tendenza è stata favorita in particolare dai sostegni statali erogati sotto forma di “bonus prima casa” per gli under 36 con ISEE inferiore ai 40.000€. Di fatto, ciò ha permesso:
fiscalità di favore;
convenzioni notarili;
scontistiche del 50% sulle spese di istruttoria;
accesso alla garanzia Consap per l’80% del prestito;
spese di istruttoria a zero;
tassi convenienti.
Tutti questi vantaggi, grazie al forte supporto economico che hanno dato alle famiglie italiani, hanno contribuito a una spinta nel mercato dei mutui che in molti si auspicano possa continuare anche nei prossimi anni.
Mutui: una scelta di coppia
Nel 2023, dimostrare la capacità reddituale richiesta da parte degli istituti di credito risulta quasi impossibile, quando si cerca di ottenere un mutuo con un'unica fonte di reddito. I nuclei familiari con un reddito medio da singola fonte, che si aggira intorno ai 1.600€ al mese, si trovano ad abbandonare l'idea di intraprendere nuove operazioni di mutuo, soprattutto a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Nel caso di giovani single, la decisione implica forti rinunce o la totale impossibilità di realizzazione.
Se tra la fine del 2022 e l’inizio del 2023 si contavano ancora un numero di richieste inoltrate con monoreddito, alla fine del 2023 questo fenomeno è sempre più rado.
Di fatto, la difficoltà nell’accendere nuovi mutui ha modificato la composizione dei richiedenti, che per lo più sono individui o coppie che beneficiano di una base finanziaria donata dai genitori fino a copertura del 50% (o più) del valore dell’immobile.
Si parla di mutui di sartoria, che non possono essere trattati come mutui standard, ma necessitano di essere personalizzati in base alla situazione economica del richiedente.
Infatti, i casi particolari sono sempre più diffusi, sia quando si tratta di donazioni che di richiedenti con redditi al limite.
Tassi di interesse: cosa ne pensano i consumatori?
Gli attuali sviluppi economici a livello internazionale sono caratterizzati da pressioni inflazionistiche e, durante i periodi di inflazione, la Banca Centrale Europea (BCE) adotta politiche monetarie per gestire i tassi di interesse. Questo aggiustamento avviene attraverso interventi diretti, quali modifiche nei tassi ufficiali di prestito, che a loro volta influenzano l'EURIBOR, il tasso di interesse di riferimento.
L'EURIBOR è un tasso interbancario di riferimento che riflette le decisioni delle banche centrali ed è influenzato dalle dinamiche di mercato. Si tratta di una media dei tassi di interesse che viene elaborata per ogni scadenza dei depositi interbancari negoziati sul mercato interbancario e che costituisce la base per il calcolo dei tassi variabili.
Il controllo dei tassi di interesse ha richiesto un innalzamento, che ha contribuito a raggiungere livelli mai registrati negli ultimi dieci anni.
Ad esempio, si consideri un mutuo a tasso variabile, acceso in un periodo di prosperità economica, con un’ipotetica rata che fino a qualche anno fa con l’1% di interessi applicati sarebbe costata ad un mutuatario 500€ al mese. Ora, la stessa rata, a causa dell’innalzamento dei tassi, gli costerebbe intorno ai 700€ al mese.
Di riflesso, lo stipendio medio non è più sufficiente a coprire la spesa e necessariamente ne servono due.
In tal contesto, si evidenzia la propensione dei consumatori verso mutui a tasso fisso, considerando le notevoli fluttuazioni associate alla scelta di tassi variabili. Infatti, molte persone con reddito fisso potrebbero trovarsi nell'impossibilità di affrontare significativi incrementi nelle rate del mutuo a causa delle variazioni nei tassi applicati.
Queste dinamiche hanno scoraggiato i consumatori, causando una contrazione nel mercato dei mutui, nel corso del 2023. Tuttavia, ciò non compromette l'attrattiva dei mutui: i tassi di interesse attuali non raggiungono livelli eccezionalmente elevati. Tra il 1999 e il 2000 la media storica registra tassi al 6%, che superano anche quelli registrati durante la crisi del 2008.
Il motivo per cui i richiedenti sono spaventati all’idea di rimborsare un mutuo con un tasso intorno al 4% è sostanzialmente generato dalla forte concorrenza rispetto al passato, favorita dalla comparazione online. Quindi, non sono i tassi applicati a rendere poco convenienti i mutui per i consumatori, ma piuttosto la vasta scelta e le numerose offerte lampo che propongono moltissime offerte vicine al tasso zero.
Mutui vs affitti
Sono molti gli individui che valutano la convenienza tra affitti e mutui. Il problema è che in periodi di incertezza economica, come quello successivo alla pandemia, è difficile trovare una proposta nel mercato immobiliare dal costo ragionevole e competitivo. Infatti, quando i prezzi degli immobili salgono, non solo aumentano le rate mensili dei mutui che riflettono il valore dell’immobile all’atto di vendita, ma anche i costi degli affitti.
L’aumento dei prezzi in Italia è stato influenzato parzialmente anche dal Superbonus, che ha drogato il mercato dell’immobiliare, compromettendo i costi delle materie prime, della manovalanza e delle attività annesse alla realizzazione e mantenimento degli immobili, fino ad aumentarli del 100% rispetto al periodo pre-pandemia. Quindi, anche se nel breve periodo questi aiuti possono aver dato uno stimolo all’economia, favorendo grandi risparmi in opere di ristrutturazione e miglioria, allo stesso tempo, hanno portato ad aumenti anche del 50% nei costi di ristrutturazione.
L’agevolazione fiscale statale che garantisce importanti detrazioni fiscali tra il 2020 e il 2025 a chiunque (codomini e persone fisiche) abbia ottenuto i fondi per la ristrutturazione del proprio immobile.
In conclusione, nel 2023 un affitto medio costa in Italia tra i 500€ e i 700€ mensili ed è difficile da trovare, a causa del dilagare di un’asimmetria tra domanda e offerta. Per queste ragioni, a prescindere dagli aumenti dei tassi, le coppie o gli individui che scelgono l’indipendenza abitativa continuano a preferire la scelta di mutuo, se possibile.
I comparatori online e le richieste di mutuo
La maggior parte dei clienti che si presenta in banca per avere maggiori informazioni su una proposta di mutuo non è cliente. Solitamente, i richiedenti non hanno depositi in filiale, ma cercano il luogo in cui aprire un conto per assicurarsi la migliore offerta di mutuo.
Come accennato in precedenza, al giorno d’oggi, la competizione nel mercato dei prestiti è talmente alta che è diventato comune guardarsi intorno per avere una panoramica di quella che è la migliore offerta del momento.
In filiale, molti giovani arrivano già con un preventivo in mano, ottenuto per mezzo di comparatori online.
Tuttavia, gli utenti dei siti di comparazione tendono ad inoltrare richieste di preventivo senza avere le idee chiare su quello che vogliono. Questo li porta a non sfruttare a pieno le risorse dei comparatori, recandosi successivamente in filiale per avere delucidazioni in merito alle informazioni ottenute online.
Una soluzione ottimale sarebbe costruire un passo alla volta la propria formazione finanziaria, affinché possa essere possibile padroneggiare le nuove tecnologie con consapevolezza. Così, non solo si accorcerebbero i tempi di richiesta in banca, ma anche si godrebbe di tempi ancora più brevi sui siti web dedicati.
In breve
Al giorno d’oggi le coppie che cercano l’indipendenza abitativa scelgono ancora di accendere un mutuo, indipendentemente dall’andamento dei tassi, poiché chi decide di recarsi in banca oggi è probabilmente una coppia che ha iniziato a considerare l’idea di trasferirsi prima dell’impennata dei prezzi.
Se l’aumento dei tassi dovesse perdurare, i veri effetti negativi si vedrebbero tra uno o due anni.
Infatti, chi si trova a considerare l’acquisto di una casa oggi o nel prossimo periodo è scoraggiato dalle previsioni economiche. Nonostante ciò, è importante tenere a mente che il mercato immobiliare è ancora competitivo e accendere un mutuo nel 2023 è ancora un’opzione considerabile per molti italiani. Per stimolare il settore dei mutui, utilizzare strumenti di comparazione in modo intelligente può essere un valido alleato per molte giovani coppie. Anche investire nella propria cultura finanziaria dovrebbe essere un elemento imprescindibile della cultura personale. Solo seguendo questi pratici consigli ci si possono permettere proposte di mutuo convenienti, anche in periodi economici sfavorevoli.
Annamaria Malvestio al momento sta studiando Finanza presso la Southern Denmark University. Ha iniziato la sua carriera nella finanza in Credem Banca ed attualmente è Junior Financial Analyst presso Intelligent Banker, dove aiuta i clienti a prendere scelte finanziarie intelligenti.
